后地产时代,为什么物业比地产还金贵?

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2020年11月8日21:34:23 评论 113

运营的本质是以客户为中心的价值导向。

最近物业很火。

10月24日,万科物业改名万物云,顺带发布了“新物种”万物云城。

万物云城。光听这名字,就油然感到一股睥睨天下的气势、一种高大上的概念直视感。

10月30日,世茂服务、合景悠活同一日在港交所成功上市,至此月内已有4家物企上市,行业再次迎来物业上市大潮。

后地产时代,为什么物业比地产还金贵?

 

2014-2020年10月物业服务企业上市数量分布。截至目前,已递交招股书尚未上市交易的物企有10家,其中融创服务、金科服务已通过上市聆讯。

大家纷纷推动物业上市,显然跟万科“凹造型”秀概念不是一个路数,毕竟,万科云的“造富指数”还不清楚,而物业上市大潮,则可为各房企掌门人增添又一笔巨额财富。

据乐居财经排名,在2020年的上市物业企业中,有56人登上《2020年中国上市物企亿元富豪榜》,其中碧桂园杨惠妍、雅居乐陈卓雄、世茂许荣茂名列三甲,旗下物业公司各为其带来超过200亿的股权财富。

后地产时代,为什么物业比地产还金贵?

图片来源:乐居财经研究院

有意思的是,表面上看,物业只是房地产开发的一个“副产品”,而在资本市场,物业的市盈率,却远远超过房企。

例如,在今年8月份的时候,雅居乐地产的市盈率仅有4.78倍,而雅生活服务的市盈率则超过40倍;同期的市值,雅生活服务最高接近600亿,而母公司雅居乐才400亿。

同样的情形不止于雅生活。据统计,目前地产开发商在整个资本市场的估值是6-10倍的区间,但对于物业的估值,现在中位数是45倍。

这意味着,同样1块钱利润,给地产估值不超过10倍,给物业估值超过40倍。

说实话,这样的估值,远远超出我们的想象——物业公司,不就是人口密集型的保安清洁工作吗?凭什么这么贵?

但实际上,资本市场对物业的估值,有自己的看法:

(1)物业公司基本是零负债,最大的成本只是用人成本,每年收取的物业费刨去支出,基本就是纯利润。

(2)物业公司的年度收入能保持稳定增长,因为其在管面积主要来源于开发商交付的楼盘,每年的“老客户维护”不仅不需要操心,还有开发商每年带来的新楼盘交付面积。

(3)所有业主都是高粘性的。其一,业主受地理局限,每天生活必然面对物业;其二,就算有个别用户对物业不满意,也很难直接更换物业,除非卖房走人;其三,出色的物业工作能够帮助业主资产保值增值,业主配合度很高。

(4)除去基础的清洁保安物业工作,物业在其他方面的增值服务不断增长。例如建业胡葆森就曾说,建业家APP覆盖率是百分之三百,因为建业的客户不光是小区内的业主,还有他们幼儿园学生的家长、建业商场的租户、酒店的住客和长期会员等等。

而这也意味着,物业不需要投入太多时间、金钱去发展客户,就能通过增加客户体验的方式获得更多收入。这颇有些像是收费版的微信或者QQ,通信功能只是基础服务,绑定个人IP、账户推介其他增值服务才是大头。

如果说,房地产开发是一次性买卖,那么,物业服务就是多频次的重复性购买。

然而,对资本市场来说,物业最大的想象,还是增值服务的增长。

说实话,物业生活服务平台上的增值服务,远高于物业管理的增长。因为物业管理简单靠面积增长,增长非常有限,但是生活服务的增长,却是随着服务频次和用户数量的增长而增长。

也正是因为如此,物业企业既拥有持续增长的稳定收入,又没有高杠杆高负债,未来收入增长的风险远小于其他行业,用户的粘性又有绝对安全的地理壁垒做屏障,这样的商业模式,与赚取用户终身价值的互联网经济非常相像,难怪资本会如此热衷物业了。

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