它是西班牙“亲切的邻里市场”,堪称教科书级社区商业

2019年8月24日23:34:55 评论 181

西班牙马德里圣安东市场成为被居民认可的“亲切的邻里市场”,是因为在产品、服务、社交上做到了极致。

你下了班或者周末闲着会干嘛?我想肯定不会逛菜市场。这大热天的,在此起彼伏的叫卖声里陷入选择恐惧症,太考验脑力和眼力劲儿,更别说盯紧上秤的0.01秒,同时跟老板讨根小葱或香菜了。

相比之下,我们早已习惯去冷气充足、陈列整齐、品种齐全、物美价廉的超市屯粮。互联网基因植入后,买菜更方便了,下班路上点好单,到家直接从门把手上拎进去下锅,免了一路扛两大袋,跟自己的臂力和耐力较劲。

深圳蛇口海鲜市场,可惜每条鱼我都不认识

有人说商超终将取代菜市场,有人说少了菜市场,社区就没了灵气,如何两者兼得?

如今,中国社区商业进入黄金期。无论是万科、保利、碧桂园等地产开发商,还是阿里、京东等互联网巨头,都正撸起袖子布局社区商业产品线,传统菜市场和大型超市向着提升品质与体验感的混合业态进化。

如何打造一个满足日常生活所需又适应小年轻的生活方式还能成为邻里间友善的社交平台,是发展社区商业的必答题。

商业地产重在商业,社区商业重在社区。传统菜市场的改造升级,不仅仅是建筑规模、食品质量、互联网基因,最重要的是,社区商业要滋养居民情感

因此,今天分享一个号称“美好生活典范”的传统市场改造案例——西班牙马德里圣安东市场(Mercado San Anton)。

它之所以成为被居民认可的“亲切的邻里市场”,之所以成为“西班牙传统商业空间改造的典型案例”,正是在产品服务社交上做到了极致。

 01 社区商业的基底:邻里关系与社区精神

圣安东市场位于Chueca社区,这里是西班牙马德里市的历史中心。

1945年之前,圣安东市场曾是一个古老的户外街头食品集市。20世纪50-60年代,西班牙大批农村人口涌向城市。70年代马德里蓬勃发展,人口急剧增加,圣安东市场成为Chueca街坊们亲密的邻里市场。

再加上数十年社区文化浸润,这里逐渐形成平等、包容、开放、自由的社区精神。

 

来Chueca街区喝杯咖啡,你就能感觉到人际关系有多亲密,阳台上晾衣服的阿婆和楼下走过的街坊、鞋店里的老板,仿佛有着一家人的磁场。浓烈的人情味在圣安东市场也表现得淋漓尽致,商人不是商人,更是亲切的邻居,聊闲天,拉家常,互相知根知底。

也就是说,国人进店第一句可能是“老板这个多少钱?”,在圣安东市场却是“天气不错啊,你今天真漂亮!”这是Chueca社区的历史文化基底,也是改造后的市场依然保留的珍贵情谊。

 02 改造难点、建筑外观与总体布局
  • 圣安东市场改造信息

地点:Augusto Figueroa Street, 24, 28004, Madrid

开发商:Asociación de Comerciantes del Mercado de SanAntón

设计师:QVE Arquitectos

设计时间节点:于2004年开始概念设计,于2007年拆除旧体并确立设计方案,于2008年-2011年建造

建筑面积:7354㎡(其中地上3层面积共计3717㎡)

建筑预算:14,750,000欧元(人民币约1.15亿元)

2002年,根据马德里市议会的市场现代发展计划,圣安东市场需要进行由内而外的全方位改造,来呼应21世纪实体商业机构的需求,前后历经9年

改造期间,市场所有权发生了变化:

  • 从商人占有100%,变为政府、企业、商人各持有市场的33.3%
  • 原先占有市场的20位商贩减少至11位
  • 公共机构承担了35%的翻新费用,保证了新市场作为公共空间的社会属性
  • 大型分销公司Supercor连锁超市支付了改造工程经费,作为回报拥有了负一、二层空间。

改造前的圣安东市场外景

社区建筑还保留着19世纪70年代后的鲜明特征——均匀的模块化设计,规整的阳台,雕花的图案,花岗岩点缀,赭石、泥土色、金色立面相互交错。

统一的建筑风貌是特点,也是改造的难点新市场要以一种安静的方式融入社区,不能过于突兀刺眼,要与整体环境和谐共处,呼应周边街道的布局;同时,还需用细微差别来做区分,自带商业体的规模和气场才能吸引顾客

新圣安东市场建筑外表朴实无华,使用的了大面积的实心砖瓦材质配以黑色金属,以区别于传统建筑。

设计师说:“城市公共建筑的设计关注点不同于普通居民楼,因此我们通过它的规模、入口、材质等来寻找独特性,与其他建筑区别开来。同时,还需要找到它与周围环境的连接点,找到社区的标志性色彩。最后我们使用经过处理的传统材料表达当代的美学,让商业体在街区市井中共融、不突兀,又有存在感,独树一帜。”

为了避免沦为“我们经常路过却不太想进去的历史建筑”,打破庄严沉闷的气场,引导它成为公众活跃场所,设计师给市场设计了高达6m的入口

  • 面向两条街道的交叉口,不拘谨不严肃;
  • 一年四季开敞的大门像是在对街道上的每一个人说着“欢迎光临”。
顾客进入大厅后,在视觉上一揽全局,会被通透清晰的动线琳琅满目的食品激发探索的欲望,既可以直接逛一层食品店,也可以进入负一层进入超市。超市顾客的流动不会干扰其他空间。

进入圣安东市场大门后,上下行的电梯可通往负一层超市与一层食品店。

新市场内部空间共7层,地上3层,地下4层,划分很理性:

  • 地上楼层都由商人协会运营,一层是传统食品店,二三层有餐厅、多功能空间和露台 ;
  • Supercor连锁超市占有负一层的超市楼层和负二层的仓库楼层;
  • 负三、负四是停车场。

这个在17年前提出的改造构想,即便今日来说,依然具有创新性

  • 联合提供高品质的新鲜食品;
  • 绿植视觉引导不同空间的功能和关系;
  • 通过暖光、可调节室温、开放式空间、统一规划的材质、设计感强的餐椅等细节勾勒,整体呈现出舒适、实用和前卫的市场设计;
  • 给顾客带来友好的休闲旅行式的购物体验。

与时俱进的圣安东市场还设立了的官网微杂志,官网分市场、活动、餐厅、博客、意见箱等等,色彩活泼,排版设计简洁明了。

市场自我介绍写着“一个独特的空间,在马德里的心脏”,每一家食品店、餐厅都有单独页面介绍餐厅的种类、食材、理念,你也能找到最新的文化艺术活动信息和报名方式,还能随时给出建议。

微杂志免费发放,排版一点都不含糊,上面写着“我们是骄傲的市场!我们拥有74年历史,我们为身处马德里市中心而骄傲,我们为我们的客人而骄傲。”

✦ 一层主力灵魂店:新品种、高品质、高价格

圣安东市场一层食品店

一层拥有12家传统食品店,中庭的6根立柱呈放射状展开,6家主力店面积均等,视觉统一,处于中庭核心位置,是上楼的必经之路,其他6家店环绕铺开。

一层的传统食品店通过工会整合食品摊位的做法,无论是生肉店、熟食店、水果店、蔬菜店、面包店、点心店、鱼肉店还是香料店...经营品类不会重合(除了两家肉店之外)。

每家店都将一种品类做到了极致,你能找到来自全球各地的、或是平时很少见到的食材,比如牛肉店卖的是针对汉堡的30种产自世界各地的牛肉,面包店里有30多种香喷喷的面包。

一层食品店均价高于超市,顾客根据诉求就知道他要去哪儿——如果需要物美价廉的基础款就选择超市,想要高品质、新鲜、新奇品质的就来一层逛逛。

市场营业时间为10:00-24:00,但一层店铺会提前两小时打烊,22:00之后的顾客在享受楼上餐厅和露台的时候,依然可以通过半透明滑动面板看到新鲜诱人的食材,商家用优质食品直接与顾客对话,好过自卖自夸

✦ 二层餐厅与多功能属性空间:美食与文化实验室

通过电梯抵达二层,这里有10家餐饮店1个多功能空间。厉害的是,你能在餐厅吃到一层食品店的新食材,比如食品店竟然卖蟋蟀(顾客一定会想“好吃吗?怎么吃?”),对于这种日常不多见的东西,你可以先去二层餐厅尝一尝。

一层食品货架与二层的餐厅菜单紧密咬合,食品店不断发掘新食材,餐厅不断挑战新菜单,吃货们不断尝试新物种,食材的引进者、制作者和品尝者互相影响,让顾客在层出不穷的新口味中不能自拔。

好奇韩国餐厅的辛拉面卖得咋样

就餐区环绕着中庭,顾客点完单之后坐在环形通道上享用,视线开阔,可以看到一层传统食品摊位的鲜活动态。这种混合集成极大地丰富了空间功能,市场与顾客之间产生了奇妙的交互。

二层的多功能混合属性空间赋予了市场另一个特色,这里不定期举办美食、教育、艺术多个领域的活动,比如烹饪研讨会、画展、阅读分享会、音乐演奏、戏剧表演等等,圣安东市场如同一个提供特色美食与文化多样性的实验室
  • 顾客不仅能来市场填饱肚子,还能感受到文化因子;
  • 活动由市场经营者与市政厅文化区合作组织,所有公民都可以提出文化活动建议或在此聚会;
  • 促进了当代文化艺术的研究与传播,成为新兴艺术家分享信息、交流创作、活动承办的平台。

✦ 三层餐厅与露台:建筑与城市相连

通往三层的只有楼梯,砖瓦与黑色金属材质呼应了建筑外立面。这里是马德里唯一一家位于市场屋顶的户外餐厅,不仅有国际食谱、种类繁多的鸡尾酒,还有品酒会、火腿切割大师班等有趣的研讨会。

露台让建筑与城市相连,每当夜幕降临,这里似乎在邀请所有人走出家门,来感受城市中心的魅力,大家在美食美酒中愉悦放松,眼前的夜景美好而真实。

-结语-

有人说,菜市场、艺术馆、街道、本地人,才是一座城市的灵魂,既保留悠远厚重的历史和热情奔放的民族性格,又通过改造令其焕发新生,这就是马德里的魅力。

圣安东市场对于传统市场颠覆性的改造,并没有丢掉骨子里的特色,不仅没有减弱邻里市场的亲密程度,更张开双臂拥抱所有市民与游客,人与人之间享受着彼此信任、互惠互利的难得亲密。

诚然,不同社会环境下人们的消费习惯都不相同。美国临街商铺较少,市民习惯开车,加上周工作制,多在周末去集中型的社区商业或购物中心屯粮。

欧洲人更多居住在中小城镇,人口密度与建筑密度不高,注重品质和服务,商业街区基本能够满足步行距离范围内的日常生活所需。

社区形成的人群结构也各异,欧美许多彩虹社区、移民社区,洛杉矶还有小西贡、小大阪、小东京这种“老乡社区”,而国内一二线城市有大量背井离乡的年轻人,历史形成的社区文化被分解,邻里之间越来越陌生,所以社区文化不同,抄不了,学不来。

分享圣安东市场的成功案例不是号召盲目复制,而是要开阔视野,了解背后的逻辑——欧洲的社区商业是怎么做的,为什么这么做,于国内有何参考?

据赢商大数据统计,未来3年在全国将会有20000个社区要建成,而社区商业和人口是最匹配的商业,也是离生活最近的商业。在北京市规划国土委编制《建设项目规划使用性质、正面和负面清单》中,核心区限制各类用地调整为大型商业项目,鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。

大名鼎鼎的北京三源里菜市场,是新源里、三源里、顺源里社区1万余户3万多居民,及周边的昆仑饭店、长城饭店等大型酒店的农副产品购买渠道。

回顾2019上半年,沃尔玛关15家店,新华都处置29家亏损店,卜蜂莲花亏超14亿,苏宁48亿收购家乐福中国80%股权……大卖场撤退,零售巨头被收购,无人便利店退潮。

而开发商、互联网大佬们纷纷转换角色,从以往的零售空间提供方转变成“美好生活服务商”,社区商业成为新的战略高地,究其原因:预计到2020年,全国住宅物业面积将达300亿㎡,中国社区服务消费将迈入万亿级市场,城市核心地段商业的饱和,商业地产已成为存量市场,消费升级让食品质量、生活品质越来越受关注,各地发展城市副中心...

时下兴起的一批体量小、坪效高、业态组合灵活、可复制性强的“小而美”社区商业最受关注。比如,万科的自营生鲜市集“鱼羊市集”、盒马的新业态“盒马菜市”、华润置地的第四个商业产品线“万象食家”、瀚立商业的“万有集市”......一切还在探索中,尚未有一个成熟的、高度可复制的社区商业模式。

如何通过空间场景、业态品牌、运营管理方面,对客户、商家和社区三者进行有机“连接”,是社区商业成功的关键。

在厦门万科·世茂溪望新街坊步行街内运营的“鱼羊市集”,包含新鲜蔬果、生活日常用品、厦门特色小吃、红酒等高性价比产品

万有集市服务业态丰富,菜市场每种菜品可以通过二维码追根溯源,保证新鲜安全

圣安东市场尤其提醒了我们,“美好生活”的“美好”,需要情感浇筑,社区商业的本质是生活服务,聚焦周边家庭的生活需求,除了提高居民生活的便捷性、舒适性,更需要承担起社交和服务功能。

改变当下“只讲商业不讲社区、只讲生意不讲服务、只讲数量不讲质量、只讲效率不讲效果”的生意经,让社区倡导健康的生活方式,找回地域特色和人文内核,才是实现“美好生活一公里”的最佳路径。

从传统集市到超市再到一站式购物的大型连锁,从买菜回家做饭到外卖一键送达,国人的消费行为一直在变化,甚至出现了返璞归真的趋势。

随着新生活方式的自定义,随着高品质社区商业的覆盖,也许有一天你会厌倦于外卖的一次性碗;也许有一天,你会爱上出门买菜,回家吃饭。

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