很多开发商的疑问:农贸市场建设面积多少最合适?

新农贸策划李工
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2019年8月9日09:45:03 评论 571

摘要:农贸市场是社区商业的一种,为城市居民生活服务的最基层单位,作者运用中心地理论研究这种相互作用模式的商业设施的布局,构建出六边形结构的农贸市场总体布局模型。

在结合湛江案例进行实际农贸市场的总体规划布局分析时,提出先通过分析城市各局部的人口规模,确定在这个地区的农贸市场的规模和服务半径大小,最终得出适合本城市的农贸市场空间布局体系,确定农贸市场的个数和每个农贸市场的选址范围,并对农贸市场的千人面积指标等设置标准提出了探讨。

关键词:农贸市场 设置标准 ?湛江市场 农贸市场建设 农贸市场设计

农贸市场是社区商业的一种,在城市商业体系中处于最底层,为城市居民生活服务的最基层单位。各个农贸市场的关系是平行的,不存在等级高低之分。其相互作用犹如原子作用力,各农贸市场都有自己的服务半径和商圈,如同金属原子,当相互间距离太小的时候会因为竞争而产生排斥作用使之分开,当距离太大的时候则会产生相互吸引的作用力使之靠近。

因此在人口密度分布均匀和不考虑地形影响的理想状态下,各个农贸市场都具有同样的能量级,只有在各个邻近的农贸市场之间距离相等的情况下,排斥力和吸引力才能达到平衡的状态。这种相互作用模式的商业设施的布局比较适合于中心地理论。

克里斯塔勒认为在市场原则与空间均衡的基础上,商业点的分布将呈现空间均匀状态。由此理论得出,在理想状态下农贸市场的空间分布形态也必定为一种六边形结构。

因此,农贸市场的总体布局也将呈现均匀的状态,符合中心地理论的假设,这种六边形结构模型可以作为农贸市场总体布局的一般模型。

同时,他还认为中心地的空间分布形态受市场因素、交通因素和行政因素的影响,农贸市场的布局也受到此三个因素的约束。

其中市场因素指农贸市场的服务范围内的潜在消费总量,这与人口密度有着直接关系,是农贸市场规模的主要决定因素;交通因素主要影响农贸市场的具体选址;行政因素是政府的干预,克氏认为这个因素主要适用于中级中心地,对农贸市场不适用,而且通过行政干预的方法对农贸市场的市场化不利,将不予考虑。

因此,在进行城市农贸市场实际规划布局时,必须重点考虑农贸市场之间距离与当地人口规模关系的问题。在运用此模型进行实际农贸市场的总体规划布局时,要先通过分析城市各局部的人口规模,确定在这个地区的农贸市场的规模和服务半径大小,对模型进行局部调整,最终得出适合本城市的农贸市场空间布局体系,并确定农贸市场的个数和每个农贸市场的选址范围。

对农贸市场的总体控制主要靠营业面积的千人指标与服务半径来实现。至今为止没有任何规范或文件中对农贸市场的千人面积指标作出明确规定,《城市居住区规划设计规范》中只对商业服务设施作出总体指标规定,没有涉及到其中具体的农贸市场。

从湛江的实际情况分析,考虑到出租率与生鲜超市影响两者的相互抵消作用,城市对农贸市场营业面积的实际需求也应该与这个数字相当。

由于城市居民对农产品的消耗量变化不大,不会因为收入水平的提高而大幅度提高生鲜肉菜消耗量,建议参照这一数字,推荐将湛江市农贸市场的建筑面积千人指标控制在150-180 ㎡/千人。生鲜超市与大型超市的生鲜经营区面积也应当经过加权处理,统一到这个千人面积指标内。

根据中心地理论中对中心地分布与人口密度关心的论述,可以得出对农贸市场的分布密度和服务范围起决定性影响作用的是农贸市场周边区域的人口密度。

在人口密度高的城市区域,农贸市场的分布密度也高,服务范围较小;而在人口密度低的城市区域,农贸市场的分布密度也低;服务范围较大。

由此可以看出农贸市场的分布密度与周边人口密度呈正向相关,服务范围与人口密度呈反向相关的关系。在进行城市农贸市场总体布局的时候一定要从其周边人口密度开发,合理调整各个农贸市场的服务半径使之适合其所在地区的需要。

虽然《城市居住区规划设计规范》中对商业服务设施的服务半径有规定:居住区不宜大于 600 米,小区不宜大于 300 米,可是并没有将其与周边人口密度的关系作出规定。

通过这次调查,参考城市公交站点设置的距离规范,得出在人口密度小于 1 万人/k ㎡的城市地区将农贸市场的服务半径控制在为 500 到800 米,不大于 1000 米;而在人口密度大于 1 万人/ k ㎡的地区服务半径规定为 300 到 600 米较为适合,不小于 200 米。在人口密度大的地方取下限,人口密度小的地方取上限。

服务半径不能过小否则会引致市场间的恶性竞争。我国人口有老龄化的趋势,因此应当参考老年人的活动特点来制订农贸市场的最小服务范围。对城市老年人日常行为的研究表明,购物行为是老年人经常发生的反复外出行为的一种。

老年人外出活动分布由基本生活活动圈、扩大邻里活动圈、市域活动圈和集域活动圈四个层次组成。基本生活动圈是老年人日常生活中使用频率最高和停留时间最长的场所,活动半径小,约 180-220M 左右,符合 5min 的老人步行距离;

扩大邻里活动圈以小区(居民区)为出行规模的老年人活动范围,活动半径不大于450M,以步行为主;市域活动圈与集域活动圈都为出行频率较低的层次,与日常购物关系不大,不予讨论。

按照老年人出行时间 5min,将农贸市场的最小服务半径定为 180 米,既能照顾到老年人的出行又能避免农贸市场之间过度激烈的恶性竞争,是比较合理的标准。

综上所述,湛江市农贸市场的服务半径应控制在 300 到 600 米范围内。在人口密度小于 1 万人/k ㎡的城市地区取 500 到 800 米,不大于 1000 米;而在人口密度大于 1 万人/k ㎡的地区取 300 到 600 米,不小于 200 米。

农贸市场的规模必须与其服务人口的规模相适应,要从可能达到的社会购买力大小出发,不宜一味追求大规模化,否则势必造成土地与投资的浪费。

农贸市场的服务人其服务范围中的总人口,服务范围的确定可参考中心地区理论的蜂窝模型,将每两个农贸市场之间距离两个市场相等的所有的点连起来,最终围合出的区域就是各个农贸市场的服务范围。

确定市场的营业面积规模应当依照前文所得出 150-180 ㎡ /千人的标准,将市场服务范围内的人口规模乘以千人指标得出该市场的最佳营业面积规模。

《城市居住区规划设计规范》里规定单个菜市场副食店的规模为建筑面积平方米,这与农贸市场社区化、小型化的发展方向有所冲突。

笔者通过对湛江农贸市场的调查结果显示,营业面积小于 1000 平方米档次的农贸市场的经营效益最好。同时如果农贸市场面积过大,会增加平面布置与流线设计的难度,也不利于灵活选址。

因此,根据湛江的实际,农贸市场的建筑面积规模推荐为 1000-2500 平方米,最大不超过 3000 平方米。在情况比较复杂的地区,应该采取建设几个中小型农贸市场,而不应该采取只建设一个超大型农贸市场欲以解决问题的办法。

在未来的发展中,农贸市场必然朝社区化、小型化与灵活布置的方向发展。

然而为了保持市场内部的竞争性,保证居民购买时的选择余地。最终确定农贸市场的设置标准的因素很多,不同城市的地域特点也决定着该城市的农贸市场的布局,对湛江农贸市场的布局和标准的研究只是一种参考,真正决定某个城市的市场规划的因素是人的需求。

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参考文献:

1、李众,陈福涛:城市中心城农贸市场规划方法探究,科技创新导报,2009

2、冉磊,张旭:浅谈农贸市场规划的原则——以保定市农贸市场规划为例,小城镇建设,2007

3、向睿:成都市农贸市场的规划与建设研究,西南交通大学,2007

4、何瑞彪:长沙市农贸市场规划布局研究,湖南大学,2006

5、任淮:城市农贸市场建设与管理初探,改革与开放,1994

作者: 李志

单位: 广东省城乡规划设计研究院

刊名: 城市建设理论研究(电子版)

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